Главная | Автоюрист | Особенности заключения договоров недвижимого имущества

Особенности заключения договоров с жилой недвижимостью

Введение Успешное и эффективное развитие рынка недвижимости прямо зависит от четкого, законодательно установленного порядка определения оснований возникновения прав на капитальные товары — зданияи сооружения, земельные участки, дома, помещения, собственность на которые затрагивает коренные интересы всех слоев общества. Право собственности и иные вещные права возникают не только при возведении недвижимых объектов, их реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве, но и различных договоров купли-продажи, мены, дарения и других сделок.

В таких случаях многое зависит от юридической чистоты оформления прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Любое право должно быть надёжно защищено. С 1 февраля года в России государственная регистрация является единственным доказательством существования тех или иных прав на недвижимые объекты. Одним из основных видов гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте является договор купли-продажи.

Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации. Купля-продажа - один из важнейших институтов гражданского права. История правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже.

Случайные, неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.

В последнее время, как на территории Самарской области, так и на территории города Похвистнево и Похвистневского района, увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями, земельными участками. Именно поэтому в этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые требуют решений.

Читать популярные статьи на сайте

Нами был проведен социологический опрос среди граждан нашего города и района, обращающихся в Многофункциональный центр города Похвистнево за государственной регистрацией договора купли-продажи. Было опрошено 35 человек: Респондентам было задано четыре вопроса: Что Вы знаете о заключении сделок с недвижимостью? Участвовали ли Вы в совершении таких сделок? С какими сложностями при оформлении договора купли-продажи недвижимого имуществаВы столкнулись?

Внесение изменений в договор аренды

В каком случае вы понесли больше финансовых затрат: Характеристика договора купли-продажи недвижимости и его существенных условий. Уже в древнем римском праве понятие договора купли-продажи разделяло обязательственный момент и момент получения покупателем права на вещь. Традиции римского права продолжаются в странах с континентальной системой права, то есть договор купли-продажи как обязательственный договор не может быть понят без элементов вещного права, посредством которых передается собственность на вещь и на деньги.

Однако, в отличие от римского права в современном праве обязательственный элемент играет особую роль. Обязательственный момент данного договора выражается правопритязанием сторон. Договор купли-продажи лишь порождает соответствующие правопритязания сторон о передаче, предоставлении имущества и его оплате.

Удивительно, но факт! За удостоверение нотариусом договора необходимо уплатить государственную пошлину.

Порожденные договором купли-продажи обязательственно-правовые притязания нуждаются еще в своей реализации, то есть фактически передаются купленная вещь, право собственности на нее и деньги. Купля-продажа - основное обязательство, обеспечивающее товарооборот. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием.

Договором купли-продажи называется соглашение, в силу которого одна сторона продавец обязуется передать вещь товар в собственность другойстороне покупателю , а покупатель обязуется этот товар и уплатить за него продавцу определенную денежную сумму цену ст. Договор купли-продажи - это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Договор купли-продажи Гражданский кодекс Российской Федерации трактует как общее родовое понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену.

По Гражданскому кодексу РФ вопрос о том, что продается и покупается, считается согласованным сторонами, если из договора можно установить наименование и количество товара. Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Это возможно, когда из его содержания вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора. По общему правилу, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи - определяемые родовыми признаками, или индивидуально-определенные, движимые или недвижимые и другие. Товаром могут быть любые, не изъятые из оборота вещи.

Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 Гражданского кодекса РФ, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимого имущества. Отдельные правила, регулирующие договор купли-продажи недвижимого имущества предусмотрены параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ. Как сделка, договор купли - продажи недвижимого имущества представляет собой согласованный волевой акт соглашение физических и или юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другого.

Купля-продажа недвижимого имущества как обязательство - это правоотношение, в котором одна сторона продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность, а, покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимого имущества. Участниками договора купли-продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать следующие субъекты: Предметомдоговора купли-продажи недвижимого имущества является непосредственно то, что продается - земельный участок, здание, сооружение, квартира или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Правила определения цены предусмотрены статьей Гражданского кодекса РФ.

Еще одним важным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является обязательное соблюдение его формы. Договор продажи недвижимого имущества в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Элементом договора купли-продажи недвижимого имущества являются обязанности сторон.

Необходимо понимать, что у каждой из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества, как у продавца, так и у покупателя, имеются свои обязанности. Основные обязанности сторон, то есть продавца и покупателя, сформулированы в пункте 1 статьи Гражданского кодекса РФ: Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность обязательство должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства заключения договора.

Если сторонами договора не исполнена установленная законом обязанность по передаче предусмотренного условиями договора недвижимого имущества, такой договор является незаключенным. Неисполнение продавцом обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия. В случае ненадлежащего исполнения продавцом своих обязанностей по договору купли-продажи недвижимости покупатель имеет право: Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрена в статьях , и Гражданского кодекса РФ, Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежнойсуммы, определенной в договоре.

Предварительный просмотр:

Покупатель обязан принять недвижимость по передаточному акту. В соответствии со статьей ГК РФ уклонение покупателя от подписания документа о передачи недвижимости считается отказом покупателя принять имущество. Таким образом, под исполнением обязательства понимается совершение воздержание от совершения конкретных действий в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы как продавцом, так и покупателем недвижимого имущества.

Итак, к обязанностям покупателя: Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество являются взаимообусловленными: Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно - с момента заключения договора. Таким образом, элементами договора купли-продажи недвижимого имущества являются, стороны, предмет недвижимое имущество , форма, цена и обязанности продавца и покупателя совершить определенные действия по исполнению договора купли-продажи недвижимого имущества.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

особенности заключения договоров недвижимого имущества погрузились

Одним из важнейших аспектов эффективного управления и контроля за оборотом недвижимого имущества со стороны государства являлась острая необходимость создания четкой системы государственных органов такого контроля и управления. Россия исторически нуждалась в создании подобной системы. В СССР главной формой собственности на большую часть недвижимого имущества признавалась государственная собственность, поэтому в стране отсутствовал как таковой гражданский оборот недвижимого имущества и не было четкой системы регистрации недвижимого имущества.

Немногочисленные сделки с индивидуальными жилыми домами подлежали нотариальному удостоверению. Все договоры купли-продажи стали подлежать обязательному нотариальному удостоверению. После нотариального удостоверения, такой договор теперь необходимо было зарегистрировать в органах технической инвентаризации и земельных комитетах.

Однако, четкой системы по контролю за оборотом недвижимого имущества создать не получалось. По всей территории России создавались регистрационные палаты, в которых теперь необходимо было обязательно регистрировать любой договор купли-продажи недвижимого имущества. Достаточно быстро на территории всей страны была создана единая база собственников всех объектов недвижимого имущества — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На территории города Похвистнево и Похвистневского района регистрационная палата начала свою работу 4 сентября года. Первым ее руководителем стал Станислав Михайлович Кауров. К году создание Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним преимущественно было завершено, а регистрационные палаты были преобразованы в Управления Федеральной регистрационной службы. На сегодняшний день он именуется следующим образом: Сегодня продолжается активное реформирование системы органов государственной регистрации.

С года на территории города Похвистнево и Похвистневского района для удобства жителей нашего города были созданы Многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг МФЦ. В МФЦ граждане не только могут обратиться за сдачей документов на государственную регистрацию, но и в этих центрах им помогут составить юридически значимые документы необходимые для оформления договора купли-продажи недвижимого имущества.

Рассмотрим эти изменения более подробно. Порядок оформления и государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества. Принятый в году данный закон значительно упростил порядок оформления договора купли-продажи. Теперь лицам, заинтересованным в оформлении такого договора не нужно было обращаться к услугам нотариуса, а можно было составить самим документ простая письменная форма с соблюдением существенных условий данного договора, указанных нами в 1 параграфе нашего исследования и пройти государственную регистрацию.

Это в значительной степени упростило и удешевило процесс оформления сделок, так как не нужно было больше оплачивать нотариальное удостоверение. В то же время большая ответственность по исполнению договоров, заключенных в простой письменной форме ложилась на стороны данного договора. В году в закон о государственной регистрации были внесены изменения, и часть договоров купли-продажи недвижимого имущества опять стала нотариальной. Для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества прежде всего необходима соответствующая воля сторон, то есть желание продавца продать, принадлежащее ему недвижимое имущество, а желание покупателя купить данное недвижимое имущество.

Согласно действующего гражданского законодательства Российской Федерации купить недвижимое имущество может любой гражданин РФ начиная со своего рождения. За лиц, не достигших 14 лет, договор подписывают их законные представители, с 14 до 18 лет — договор подписывают лица с согласия законных представителей, с 18 лет — действуют полностью самостоятельно.

Те же правила распространяются и на продавца недвижимого имущества за одним исключением. В случае, если объект недвижимого имущества принадлежит гражданину не достигшему возраста 18 лет и он действует в лице, либо с согласия законных представителей для совершения договора купли-продажи необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему собственнику.

Покупателю немаловажно будет убедиться еще и в том, что тот объект недвижимого имущества, который он собирается приобретать, действительно принадлежит продавцу. Это можно сделать путем получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости, в которой будет указана вся необходимая для покупателя информация:


Читайте также:

  • Требования предъявляемые к приговору
  • Образец брачное соглашение на ипотеку
  • Возврат детских товаров надлежащего качества
  • Заявление на оспаривание отцовства от биологического отца
  • Как взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса молодой семье
  • Срок исковой давности на совершение сделок с недвижимостью