Главная | Уголовный юрист | Залог понятие и виды ипотека

Тема: Ипотека как особый вид залога

Правовая природа ипотеки — разновидности залога Среди способов обеспечения исполнения обязательств одним из самых эффективных, надежных и экономически целесообразных для кредитора является залог. По мнению ряда юристов, залог является одним из наиболее популярных способов обеспечения исполнения обязательств в мировой практике, который существует еще со времен Древнего Рима. В экономической жизни нашей страны также наблюдается повышение значимости института залога и особенно ипотеки, то есть залога недвижимости далее по тексту — ипотека , по сравнению с другими видами способов обеспечения исполнения обязательств.

Гарантия, поручительство, задаток, неустойка эффективны только при наличии у должника гаранта, поручителя денежных средств и имущества в достаточном количестве для удовлетворения требований кредитора, при устойчивом экономическом положении контрагента и его проверенной деловой репутации, что в настоящее время большая редкость. Ипотеке — разновидности залога, выделенной по критерию предмета недвижимому имуществу , свойственны многие черты родового понятия залога.

Анализ действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерии классификации: Отдельные виды имущества в силу закона не передаются залогодержателю. К их числу относятся имущество, на которое установлена ипотека залог недвижимости , а также товары в обороте. По условию погашения ссуды: Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права требования , за исключением имущества, изъятого из оборота, и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Выяснением сущности залога прав занимались еще римские юристы. С тех пор как само право стало объектом оборота, возникла проблема квалификации этой разновидности залога. В зависимости от вида имущества передаваемого в залог, по мнению Дениса Александровича Шевчука, залоговые обязательства можно подразделить на следующие виды: В действующем законодательстве России существуют ограничения при совершении залоговых сделок, которые можно разделить на запреты: Что же касается заклада прав требования, то, по мнению Дениса Александровича Шевчука, объектом залоговой сделки служит не предмет долга, а именно самое право, как самостоятельная ценность, и притом здесь возникает действительный залог.

На основе права праводателя создается право с иным содержанием более ограниченным. Залогодержатель, не становясь правопреемником в строгом смысле субъектом заложенного права , получает право контроля за действиями залогодателя, касающимися судьбы обеспечивающего права, и право распоряжения им в определенных случаях и в определенных целях.

Статья ГК РФ устанавливает, что залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Подводя итог рассуждениям, мысль о существовании нескольких вариантов залога с различным содержанием, как и мысль о комплексном содержании залога, не нова. К этому выводу пришли эмпирическим путем, то есть путем сравнения содержания правоотношений по залогу вещей в частности, недвижимых с содержанием правоотношений по залогу имущественных прав и бездокументарных бумаг; по мнению, Шевчука Дениса залог вещей имеет абсолютный характер, а прав — относительный.

Предмет договора

То есть по предмету виды залога делятся на залог имущества и залог прав. В зарубежной практике также существуют аналогичные разновидности залога: Исходя из приведенной классификации, объектом залога и залогового права выступают имущество клиента или его права на него см. В праве Англии, а также в праве молодых государств залоги имеют больше разновидностей и более разнообразны, чем аналогичные обеспечительные права по континентальной и другим правовым системам простой залог, узуфруктуарный залог, залог с условной продажей недвижимости, английский в афро-азиатских странах, скопированный с классического залога по общему праву , залог правоудостоверяющих документов обладателя титула тоже аналог одноименного английского залога, но основанного на нормах права справедливости , аномальный залог.

Получение дохода от недвижимости, в том числе арендная плата, служит признаком обладания имуществом. Залогодержатель может получать и некоторые права узуфруктуарного типа, например право рубить и продавать древесину спелых деревьев и даже разрабатывать недра земельного участка, однако он должен при этом придерживаться известной доктрины непричинения порчи имуществу. В странах с развитой рыночной экономикой ипотека существует в разных формах: Выбор вида залога ипотеки зависит обычно от соглашения сторон. По статье ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество залогодателя , за изъятиями, установленными законом.

Аналогичные понятия залога содержатся в ст. Смысловое значение понятия залога в ГК РФ п. Залог и ипотека, в частности, выходят на первый план, и это делает его в наши дни, по мнению ряда юристов-практиков, более привлекательным по сравнению с иными инструментами обеспечения. Право на чужую вещь, принадлежащее залогодержателю в обеспечение его прав требования по обязательству и состоящее в возможности преимущественного удовлетворения, является во всех правовых системах в условиях рыночной экономики одним из наиболее надежных способов обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи и др.

Притязания кредитора к чужой недвижимости базируются на основе принципа старшинства. Кроме того, по общему правилу залогодатель не вправе распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя ст. Именно эти обстоятельства и делают ипотеку достаточно надежной гарантией интересов добросовестного кредитора. Лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом, либо указанное преимущественное право несколько ограничено.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает абз. В объем перечисленных требований, кроме суммы основного долга, входят: В последнем случае речь идет о расходах, связанных с реализацией заложенного имущества проведением публичных торгов, выплатой комиссионного вознаграждения и т.

Получить заложенную вещь в собственность в качестве возмещения причиненных убытков залогодержатель может лишь в том случае, если продать эту вещь на торгах не удалось. Исключения из этого правила могут быть установлены только законом п. К сожалению, такое отличие производится не всегда.

В соответствии со ст. Производность и зависимость ипотеки от основного обязательства послужили основанием для квалификации залоговых обязательств юридических отношений, опосредующих залог в качестве акцессорных дополнительных обязательств подробнее см. Существуют две основные концепции, первая из которых относит залог к вещному праву, вторая — к обязательственному. По мнению Дениса Александровича Шевчука, учение о залоге прошло путь от признания за ним разновидности имущественных прав — прав на чужую вещь — к постепенному признанию за залогом института обязательственного права.

До сих пор в литературе господствующим является мнение, что залоговое право есть право вещное, один из видов jura in re aliena. Вещно-правовой аналог ипотеки в праве Англии представляет собой право срочного держания залогопринимателя simple charges. В англо-американском праве существуют две формы залога: В то же время существует непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи.

Поэтому залог имеет двойственную природу и может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательств. При залоге имущества обеспечивается его сохранность вплоть до момента погашения обязательств должником. При этом стоимость этого имущества, как правило, не уменьшается, а возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме этого, залог особо ценного и быстро ликвидного для должника имущества соответственно стимулирует последнего к принятию мер по погашению кредитной задолженности.

Залог как способ обеспечения исполнения обязательств принципиально отличается от личных доверительных способов тем, что интерес кредитора основан не на личности ручателя и его возможностях , а исключительно на предоставляемом имуществе.

нежелании залог понятие и виды ипотека Вселенная была

Ипотеке присуще имущественное содержание, поскольку предметом ипотеки является имущество, как имеющееся у залогодателя, так и то, которое он приобретет в будущем, либо имущественные прав [3]. Предмет ипотеки по общему правилу обладает значительной экономической ценностью.

Значимость его в хозяйственной деятельности, да и просто в жизни граждан, весьма велика. Например, при получении кредита может быть заключен договор об ипотеке квартиры, которая будет приобретена им по договору купли-продажи, и т. Если ипотека возникает на основании закона, то соответствующим законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем п. При этом следует иметь в виду, что данный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Это означает, что иные вещные права на объекты недвижимости в ипотеку не могут быть сданы. Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Недвижимость — это особый объект гражданско-правовых сделок.

Она обладает повышенной экономической ценностью, поскольку предназначена для длительного пользования, и, как правило, обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Все это требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество.

ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости: Так, залог недвижимости ипотека допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью ст.

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на земельный участок, который занят недвижимостью. Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Ипотека возникает в силу договора или на основании закона в отсутствии договора ипотеки , при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. К такому случаю, в частности, относятся правоотношения, вытекающие из ст. Специфика указанных оснований столь велика, что позволяет сделать их критерием выделения особой разновидности ипотеки — ипотеки в силу закона, или легальной законной ипотеки.

Приведенное законодательное предписание в п. Несмотря на относительно длительный период существования законной ипотеки, в судебной практике фактически отсутствуют случаи рассмотрения таких споров. Данная ситуация связана главным образом со сложностью юридической конструкции, возникающей при законной ипотеке, в связи с чем она используется сторонами в основном в тех случаях, когда возникновение ипотеки императивно предусмотрено законом. Если по ипотеке в силу договора права залогодержателя возникают с момента заключения данного договора, который считается заключенным с момента его государственной регистрации [5] , то при законной ипотеке она считается возникшей при наступлении указанных в законе обстоятельств.

Удивительно, но факт! Проблемой организации отношений кредитора и заемщика под залог недвижимости ипотека начали заниматься еще во времена дореволюционной России.

Есть мнение о необходимости сокращения месячного срока для регистрации ипотеки п. При месячном сроке государство само создает ситуацию, при которой либо заемщик вынужден ждать регистрации договора и, соответственно, получения кредита, либо банк-кредитор вынужден рисковать [6] , выдавая кредит в расчете на то, что договор о залоге недвижимости будет зарегистрирован.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке ипотека в силу закона по ст. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен также незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке. В соответствии с п. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке, с соблюдением условий предшествующего договора, при разных лицах сторон в договорах об ипотеке подробнее в книге Шевчук Д.

Квартира в кредит без проблем. В противном случае последующий договор об ипотеке может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении. Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается ст. Новым для российского законодательства является положение ст. Для этого права также установлена обязательная государственная регистрация. Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству основному обязательству в соответствии с пунктом 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство основное обязательство.

Последующая ипотека подлежит государственной регистрации. В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается.

История становления института залога

При совершении такой сделки она признается ничтожной. Исследование проблем залога закладной, передачи прав по закладной и др. При недостатке финансирования, которое имеет место в Российской Федерации, кредитование под залог недвижимости позволяет привлечь денежные средства, необходимые залогодателю.


Читайте также:

  • Доверенность для выезда ребенка за границу с матерью
  • Комментарии 159 ук рф мошенничество новая редакция
  • Оценка недвижимости нижний новгород для ипотеки
  • Что получает на молочной кухне мать одиночка в москве
  • Привлечение к уголовной ответственности судебных приставов
  • Требование кредитора юридического при банкротстве лица образец
  • С чего начинается судебное следствие по уголовному делу частного обвинения