Главная | Защита прав потребителя | Договор аренды недвижимого имущества права и обязанности сторон

Договор аренды недвижимого имущества

Права и обязанности сторон договора аренды Важной стороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права и обязанности сторон. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Закон особо подчеркивает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако делает оговорку: Так, в силу закона таким правом обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения: Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено тем, что сдавать его в аренду они могут только с согласия собственника имущества.

Если арендодатель -некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его право собственности. В то же время имеют место случаи, когда в нарушение требований ст.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Так, арбитражный суд признал недействительным договор аренды нежилого помещения, заключенный муниципальным образованием, поскольку спорное помещение являлось федеральной собственностью. Арендодателем земельных участков по действующему земельному законодательству может быть только собственник п. Могут ли, например, в настоящее время лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, с согласия собственника ст.

Субъекты права оперативного управления - казенные предприятия могут сдавать в аренду любое имущество как движимое, так и недвижимое только с согласия собственника. Что касается учреждений, то они не вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними или приобретенное по смете. Однако учреждение может сдать в аренду любое имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности ст. Если в аренду сдается государственное или муниципальное имущество, арендодателем является орган исполнительной власти, уполномоченный распоряжаться государственным имуществом или органы местного самоуправления.

Поскольку подавляющее большинство как жилых, так и нежилых помещений являются муниципальной собственностью, то в качестве арендодателя часто выступают муниципальные органы обычно соответствующие комитеты по имуществу. В отношении земельных участков арендодателями могут быть их собственники, лица, постоянно пользующиеся земельными участками с согласия собственника , а если в аренду сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности и не переданные в постоянное пользование, то арендодателями выступают уполномоченные государственные органы.

Арендодателями водных объектов являются органы исполнительной власти субъектов РФ; участков лесного фонда -владельцы лесного фонда организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства по согласованию с местными органами власти. Ранее договор аренды жилых помещений предусматривался ст. ГК РФ, формируя систему гражданско-правовых договоров, отказался от использования договора аренды как основания возникновения жилищных правоотношений.

При этом уточняется, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Если для проживания граждан, то наем о договоре жилища - аренды. Договор аренды жилого помещения, предусматривающий его эксплуатацию в каких-либо иных, кроме проживания граждан, целях, противоречит Гражданскому кодексу РФ.

А, следовательно, арендные платежи по такому договору нельзя списать на расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. Между тем Гражданский кодекс РФ отнюдь не обязывает указывать в договоре, как будет использовано арендованное имущество. Значит, для того, чтобы привести договор в соответствие с законодательством, достаточно исключить из него любые упоминания о том, что в арендном помещении откроют офис фирмы и устроят склад.

возле договор аренды недвижимого имущества права и обязанности сторон вон

Тогда арендные платежи будут отвечать всем условиям для признания расходов, перечисленных в ст. То, что на самом деле арендатор использует помещение не для проживания граждан, он правила учета расходов при расчете налогообразуемой прибыли не нарушает. Исходя из положений ст. Вместе с тем, доходы от пользования имуществом, принадлежащим физическим лицам на праве личной собственности, могут быть получены лишь в случае, если такие лица сами осуществляют предпринимательскую деятельность с использованием данного имущества.

В случаях сдачи имущества в аренду именно арендатор осуществляет предпринимательскую деятельность с использованием арендованного имущества: Что же касается сдачи в аренду наем принадлежащих гражданам жилых помещений, то такие помещения вообще не могут рассматриваться в качестве объектов имущества, используемого при осуществлении предпринимательской деятельности, поскольку жилые дома и жилые помещения согласно ст.

Удивительно, но факт! Вообще, Жилищный кодекс представляет собственникам жилья много прав, которые еще подлежат анализу и осмыслению.

В то же время, ч. Вообще, Жилищный кодекс представляет собственникам жилья много прав, которые еще подлежат анализу и осмыслению. Так, товарищество собственников жилья ТСЖ теперь могут принимать решения о сдаче в аренду нежилых помещений. Правовая природа этих отношений пока не исследована. Так, касаясь вопроса защиты интересов арендодателя, сдавшего в аренду квартиру, Р. Суняева отмечает, что такой договор аренды, конечно, важный юридический факт, но если одна сторона не будет выполнять условия, судиться практически невозможно.

Можно, конечно, но финансовые и нервные затраты не окупят результата. Допустим, не заплатил Вам квартирант за какой-то период, наговорил по международной связи и сбежал. Попробуйте подать в суд — заплатите больше, чем аренда квартиры и долг за телефон вместе взятые.

Таким образом, арендодателю следует решать стоит ли обращаться в суд. Передача нежилых помещений, принадлежащих государству или муниципалитетам, осуществляется на основании аукциона или конкурса. Размер арендной платы в этом случае устанавливается не по соглашению сторон, а на основании соответствующих постановлений органов власти. При заключении подобных договоров потенциальному арендатору следует обязательно настаивать на получении согласия самого собственника нежилых помещений то есть муниципальных органов и не заключать договор с тем, кому не были делегированы соответствующие полномочия.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях-памятниках культуры, истории и т. Особенности аренды земельного участка регулируются Земельным кодексом и другими правовыми актами земельного законодательства. В то же время могут быть приняты специальные законы, которые ограничивают сдачу в аренду определенного вида имущества либо вообще исключат возможность его сдачи в аренду.

Это относится к тем видам имущества, которые ограничены в гражданском обороте либо вообще изъяты из оборота ст. В качестве примера можно привести атомные электростанции, железные дороги и т. Следует обратить внимание, что к существенным условиям аренды земельного участка закон относит предмет договора.

Им может быть только такой участок, в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий передаче: Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Приложением к договору является план участка. Если сдается его часть, то на данном плане указывается эта часть.

С учетом положения п. Они могут касаться передачи полученного участка в субаренду, права закона арендованного участка, внесения участка в качестве пая в уставной капитал, выкупа арендованного имущества.

Удивительно, но факт! Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются, прежде всего, целевым назначением имущества.

Право на выкуп состоит в том, что по условию договора арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды, если последний внес всю обусловленную договором выкупную цену. Такое условие может быть предусмотрено также дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов.

Так, участки недр в соответствии с п. На основании этой лицензии может заключаться договор аренды. Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ч. В то же время в юридической литературе отдельными учеными, глубоко исследовавшими данную проблему, справедливо отмечается, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность, либо недействительность договора или дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации.

По мнению Дедикова С. Аргументация их до удивления непосредственна - мол, каждое такое соглашение является неотъемлемой частью самого договора и поэтому подчиняется такому же, как и он, правовому режиму. В Обзоре отмечается, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, рождаемого договором аренды.

Например, считает он, требуют дифференцированного подхода такие случаи, когда стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. В случае, когда размер арендной платы установлен сторонами в договоре путем согласования порядка механизма его определения, то фактическое изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы.

Поэтому внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом от Если в аренду сдается земельный участок участок недр или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план чертеж границ земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдается здание, сооружение, помещение в них или часть помещения, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием арендуемой площади.

Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения части помещения. Последствия несоблюдения требований ст. Данные расходы также должны быть обоснованы и документально подтверждены, при этом документальным подтверждением обоснованности расходов по внесению платы за пользование арендованным недвижимым имуществом является отметка о государственной регистрации соответствующего договора аренды на подлинном экземпляре договора, представленная учреждением юстиции по государственной регистрации прав.

Форма и государственная регистрация договора аренды

Отсутствие регистрации договора аренды недвижимого имущества может повлечь не только невозможность уменьшения налогооблагаемой базы, но и наступление ответственности за нарушение правил учета доходов и расходов. В настоящее время в Кодексе РФ об административных правонарушениях предусматривается ответственность за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним ст.

При этом санкции за указанное нарушение в отношении юридических лиц достаточно жесткие - от трехсот до четырехсот минимальных размеров оплаты труда. Мы полагаем, что под несоблюдением установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимее имущество или сделок с ним следует понимать, в том числе пользование объектом недвижимости без юридического оформления своих прав на него. Отсутствие в установленных случаях государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества лишает арендатора имущества и предусмотренной статьей Гражданского кодекса РФ возможности защищать свои права пользования от третьих лиц или от собственника имущества.

Арендатору по соответствующему договору передаются, прежде всего, правомочия владения и пользования полностью или частично. При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с законом, условиями заключенного договора, а если такие условия в соглашении не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Договор аренды может заключаться либо на определенный, либо на неопределенный срок. Срок устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Зафиксированы случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время.

В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом, например спортивным залом, бассейном и т. При заключении договора аренды недвижимости на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Сам ГК не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков договора, тем самым, давая возможность сторонам решить этот вопрос в договоре. Вместе с тем для отдельных видов аренды специальным законодательством могут быть установлены максимальные предельные сроки.

При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно. Возможна ситуация, когда арендодатель, сделав арендатору предупреждение о расторжении договора в соответствии с ч.

Такой иск остается без рассмотрения, но по истечению требуемого срока он может быть предъявлен вновь без повторного предупреждения о расторжении договора со стороны арендодателя, т. Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК не относит это условие к числу существенных.

Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений и земель сельскохозяйственного значения, для которых условие о размере арендной платы является обязательным ст. Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:


Читайте также:

  • Лишение прав на 5 лет за что в рб
  • Рассрочка исполнения решения суда о взыскании алиментов
  • Выплаты при рождении первого ребенка если есть ипотека
  • Права бывшего супруга на квартиру приобретенную после расторжения брака
  • Ипотека что делать после выплаты
  • Окончание сделки с недвижимостью
  • Судебная защита прав потребителей иски россия