Главная | Земельные вопросы | Проблемы договора купли продажи недвижимости

Проблемы договора купли – продажи недвижимости

В минувший советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения и реализации права частной собственности стало одной из первоочередных задач отечественного законодателя.

Российская Федерация столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в рассматриваемой сфере. На основании данного факта достаточно быстро была начата работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Нормативно-правовые акты вводились в действие в предельно короткие сроки на основе отдельных практических механизмов, но их недостаточная доработка приводила к различным противоречиям и созданию обильной почвы для различного по причине отсутствия соответствующего теоретического аппарата толкования правовых норм.

С целью избежания подобных ошибок законодателем создавались многочисленные подзаконные акты, еще более усложнявшие и без того запутанную систему отношений собственности на недвижимое имущество, и, в особенности - совершения сделок с таковым. Зрела реальная необходимость разработки такого кодифицированного правового акта, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику в рассматриваемом направлении и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому.

Появился широкий разброс концепций и точек зрения на отдельные вопросы, общим для которых стала несводимость права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику. Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу.

знал проблемы договора купли продажи недвижимости уже

Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, то есть можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики, и тому не исключение - оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимости.

Данная тема выбрана в связи с тем, что сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня достаточно значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан, предпринимателей и юридических лиц, а также в гражданском обороте в целом.

Проблемы при заключении и реализации договоров купли-продажи

Поэтому в настоящей выпускной квалификационной дипломной работе рассматриваются наиболее важные аспекты этого вопроса. Актуальность и практическая значимость предлагаемой работы в многоаспектности исследования, а также в распространенности фактов совершения сделок с недвижимым имуществом, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными среди различных участников гражданского оборота. Объект настоящего дипломного исследования - это общественные отношения, возникающие в сфере гражданского оборота недвижимого имущества.

Предмет изучения - правовые нормы гражданского законодательства, регулирующие отношения купли-продажи недвижимого имущества.

Какие проблемы по договору купли-продажи возникаю чаще всего?

Целью предлагаемого исследования является анализ гражданско-правового договора купли-продажи недвижимости. Задачи предлагаемой выпускной квалификационной дипломной работы: Выделение и рассмотрение понятия недвижимого имущества в цивилистической науке. Изучение договора купли-продажи недвижимого имущества как гражданско-правового института. Рассмотрение содержания договора купли-продажи недвижимого имущества. Выявление и рассмотрение особенностей купли-продажи различных видов недвижимого имущества.

Методология работы строится на началах системного анализа, при использовании в качестве основного юридического метода научного познания. Хотелось бы кратко охарактеризовать материалы, используемые при разработке темы исследования. Таковыми выступили, прежде всего, законодательные акты, в той или иной мере затрагивающие различные аспекты рассматриваемого договора, источником для конструирования которых выступает, безусловно, Конституция Российской Федерации.

Особенно хотелось бы отметить такие исследования отечественных цивилистов как монография Кирсанова А. Структура исследования является совокупностью его элементов: Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки praedia, fundi и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной, или имущественной частью поверхности земли res soli.

К недвижимостям относились, в частности, постройки, посевы, насаждения.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Поэтому не допускалось установление отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

Что касается правового режима недвижимостей, то уже в законах XII таблиц V в. В эпоху принципата 27 г. Но, все же, в целом римское право, как отмечал И. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение разные сроки приобретательной давности и некоторые другие ; как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково: Недвижимое имущество противопоставляется в российском гражданском законодательстве имуществу движимому, объединяя под собой землю и все, что неразрывно связано с ней по своей природе, а также и некоторые имущества, которые отнесены в ту же категорию по важности своего экономического значения.

Недвижимое имущество пользовалось в русском праве, как и в других, усиленной охраной со стороны закона и подлежит во многих случаях действию иных юридическом норм, нежели движимые имущества. Причины этому отчасти исторического характера, отчасти лежат в самой природе недвижимых вещей. Важнейшее из недвижимых имуществ -- земля достаточно долго являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов.

Доныне поземельная собственность -- даже в странах промышленных -- является собственностью привилегированной; обладание ею служит показателем политического значения гражданина. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Наряду с этим в современном государстве все более устанавливается взгляд, что землевладельцы и домовладельцы, в интересах общественных, подлежат известным ограничениям в праве распоряжения своей собственностью.

Наконец, особые нормы по отношению к недвижимому имуществу устанавливаются и по соображениям фискальным, так как скрыть переход недвижимого имущества трудно и поэтому является возможным обложить эти сделки особым сбором в пользу казны. В соответствии с законодательством Российской империи Свод законов Российской империи. История государства и права России: Строение, как принадлежность земли, считается недвижимым имуществом; но если оно предназначено на слом или снос, то получает характер движимого имущества.

Собственник земли, помимо принадлежностей ее например, ископаемых, находящихся в недрах земли , являлся хозяином и ее приращений, например в случае увеличения земельного участка стихийными силами природы. В составе недвижимого имущества русский закон отличает имущества раздельные и нераздельные. К первому разряду относятся те имущества, которые могут быть разделены таким образом, что каждая часть может составлять отдельное владение; когда же они, по существу своему или по закону, не могут подлежать такому раздроблению, то называются нераздельными.

К имуществам нераздельным причислялись: Более важное значение имело деление недвижимых имуществ на благоприобретенные и родовые.

Удивительно, но факт! Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

Права собственника недвижимого имущества ограничиваются у нас особой категорией так называемых прав участия, общего и частного, в пользовании и выгодах чужого имущества. Относительно ограничений собственника в пользовании ископаемыми богатствами.

Удивительно, но факт! Договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений.

Приобретение и передача недвижимости особенно земли были сопряжены с особыми формальностями. Том Х Свода законов Российской империи требовал в таких случаях совершение установленным порядком крепостных актов, облагаемых пошлинами в пользу казны. Некоторые юридические отличия представляют недвижимые имущества и в праве наследственном, а также в гражданском процессе, относительно подсудности исков, доказательств, исполнения судебных решений, несостоятельности лиц торгового сословия.

Иски о праве собственности или о праве на владение недвижимостью, утвержденном на формальном акте, были подсудны исключительно общим судебным местам и предъявлялись не по месту жительства ответчика, а по месту нахождения недвижимости. Даже те иски о недвижимом имуществе, которые были подсудны мировым или другим местным установлениям, подчиняются этой исключительной подсудности, имеющей место и в тех случаях, когда ответчик пребывает за границей или место жительства его неизвестно истцу.

Право собственности и другие права на недвижимое имущество не могли быть доказываемы свидетельскими показаниями исключая ссылки на давность , а лишь письменными актами укрепления этих прав. В норме пункта 1 статьи ГК РФ законодатель определил понятие недвижимого имущества: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября г.

К недвижимым вещам в соответствии с ГК РФ относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено иное имущество. Представляется, что весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп.

Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в норме части 1 пункта 1 ст. Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: Федеральный закон от 21 июля г. Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с нормой частью 2 пункта 1 ст. В частности, в силу специфики этих объектов, повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости. Данное положение Гражданского кодекса РФ подвергается в юридической литературе многочисленной критике.

И нельзя не признать, что во многом признание, по сути, движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости. Здесь используется такое юридическо - техническое средство, как фикция: Все вышеперечисленные объекты обладают особой ценностью в силу их эксплуатации в строго определенных условиях, а ущерб, несоразмерный их назначению, может возникнуть не при перемещении их, а при отрыве от привычной среды использования и потере связи с землей.

Понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой, влекущий за собой несение убытков, упущенную выгоду и другие. Также в особом положении при закладе находятся речные и морские суда.

Тогда как строения, будучи по существу имуществами недвижимыми, при известных условиях причисляются юридически к движимым, суда, наоборот, являются по существу движимыми имуществами, но обладают некоторыми юридическими свойствами недвижимых. Необходимость в более гибком подходе к определению понятия недвижимости во многом предопределяется постоянным расширением нетрадиционных приемов предпринимательской практики и потребностями оборота. Например, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, при применении рассматриваемых критериев, безусловно, является объектом недвижимости.

Тот же самый самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. Поэтому одним из критериев деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении. Вместе с тем, хотя признание, по сути, движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации.

Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации. Итак, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества: Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также имеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования.

Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско - правовых договоров. Исходя из этого договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом. Законодатель в норме п.

Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая от 26 января г. На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным синаллагматическим. Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли - продажи строится по следующей схеме.

В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров параграф 1 гл.


Читайте также:

  • Раздел земельного имущества при разводе
  • Обратиться в суд с иском о взыскании неустойки алиментов
  • Отвод земельного участка по площадке
  • Договор безвозмездной аренды земельного участка с домом
  • Приказ о закрытии представительств
  • Оформление договора купли продажи земельного участка какие нужны документы